2020商业地产面临生死抉择!搞懂这10大趋势,就

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太古、恒隆、万达、凯德、华润、大悦城、九龙仓、嘉里、龙湖、新城426个MALL上半年租金、...

2020年是众多房企发力商业地产若干年后,集中交成绩单的一年。

文/乐居财经研究院研究员 王丽娅

中国商业地产新一轮变革正式开启。来看看2017年上半年 太古、恒隆、凯德、万达、华润、大悦城、九龙仓、嘉里、龙湖、万科、新城的业绩,真是有人欢喜有人愁...

因为在此之前,诸多房企纷纷提出了自己2020年的规模计划或租金计划。

2019年,中国商界迎来巨变。一是中国民族品牌的崛起,以华为、腾讯、阿里巴巴等为代表的创新型企业站在国际舞台上崭露自信;二是一桩桩国内企业并购案的推进与传统外资大腾退的鲜明对比。5G的登场,让更多的中国企业开始为向新型企业转型储备能力,做足内功。尤其是被持续看好的长足发展内地商业地产企业,在新一轮的经济转型中坚韧奋斗、见证中国创造的过程,值得被记录。

太古地产2017半年成绩单,高达176.78%净利增幅,溢利达147.63亿港元,上半年的租金收入总额为55.55亿港元。

比如大悦城曾提出2020年要在全国布局20家大悦城;而万科旗下的印力集团,则是希望到2020年,商业管理面积达到2000万平方米。龙湖集团邵明晓则表示,2020年龙湖租金收入要达到60亿。

榜单说明

图片 32017上半年,太古香港零售物业的应占租金收入达13.48亿港元,估值为532.58亿港元。太古广场购物商场及东荟城名店仓销售额轻微增长,而太古城中心因部分商铺在租户交替期间空置而下跌。

然而就2019年的商业发展来看,生意难做是共有认知,前几天西安老牌商场世纪金花易了主。一些三四线的商业操盘者更是表示目前市场明显疲软。

本次榜单由乐居财经独家发布,测评研究对象中国内地房企,且监测的物业属性范围为中国内地的商业、办公;不包含酒店。通过发布中国内地房企“商业地产企业综合实力”榜单,用以科学地评价和度量内地房企在商业地产领域的成长性和竞争力,帮助希望进入该领域或正在发展该领域的房企找到重点拓展的方向,和差异化的定位和策略。

太古地产期内大陆零售物业组合的租金收入9.06亿港元,内地投资物业估值为649.5亿港元,广州太古汇渐入佳境,半年零售额增幅达13%;三里屯太古里,则是两年大调后稳中有升,零售额增幅7%。

前有满满期待,后有冷清行情,如何让各家房企的期待成为现实,2020年交出好的成绩单,最后一年的冲刺至关重要。

企业评价指标由计量指标和非计量指标共同构成,以保证客观准确性和主观真实性。计量指标主要来自实物量、价值量、总量等包含企业绩效在内的系列数值分析,非计量指标则是通过实勘调研、权数等评定为指标赋值。

北京颐堤港则扎根区域,已彻底摆脱开业时的冷清,租金半年零售额大幅提升69%。成都远洋太古里已真正成为城市名片,再加上1年来的品牌调整加大轻奢、餐厅、网红店的比例,零售额大幅增长47%。

想要跑得快、跑得好,搞明白这一年的商业地产该往哪走将会事半功倍。下面明源君将结合一些实际情况谈谈2020年的商业地产趋势。

中国企业集体进入数字化转型期。借助数字化成功转型的企业,多以业务转型和未来趋势为导向建立战略格局,而非单纯以新颖的技术工具或局部流程变革驱动。

2017年上半年总收入增长1%至港币63.58亿元,总营业溢利上升5%至港币45.41亿元,物业租赁的租金收入减少2%至港币38.35亿元。

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综合实力评价指标体系共包含5项一级指标,分别为先进领导力、智能运营、主营增长、商业创新能力和品牌贡献度。一级指标下再分设多个二级指标,从具体可量化或可评估的角度对一级指标予以解释。

图片 4内地8个恒隆广场中的5个租金收入同比下滑,可以说是小惨,降幅最大的是沈阳市府恒隆及无锡恒隆广场,达到了12%的跌幅。

行业格局:

乐居财经研究院对本次指数测评保留最终解释权。

甚至去年9月9日开业的大连恒隆广场,将近快一年了,商场出租率仅有64%。恒隆交出的这份半年报似乎不能达到陈启宗所言的“及格”水平。

行业集中度越来越高

中国内地商业地产企业综合实力TOP10榜单解读

2017年上半年万达商业收入735亿元。租金收入116.9亿元,同比增加34.3%。上半年万达商业总客流14.6亿人次,同比增加31.9%。

商业地产项目的整合主要分为扩规模和升级改造两类。

内地商业地产企业综合实力评价指标体系分为先进领导力、智能运营、营业增长、商业创新能力和品牌贡献度。上述几大价值维度并行同时又相辅相成:先进领导力是企业方向把舵的基石;智能运营让企业在核心业务上的优势愈加巩固;核心绩效提升又为企业探索新市场、新业务提供强大的财务投资能力;新兴业务的概念验证与规模化,也与核心业务形成协同效应。几方相互助推,使得企业更好的释放数字价值,从而找寻到企业的第二、甚至是第三业务的新增长点,延缓企业步入至衰退阶段的周期。

图片 5图片 6上半年新开业项目14个,其中持有物业万达广场3个,万达茂2个,总面积91.2万平方米;轻资产万达广场9个,总面积111.5万平方米。上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个。

其中,就扩规模而言,目前一线城市如北上广深中心区的商业土地资源越发稀少,近几年布局的新项目由市中心往中心外围扩展,比如北京2019年下半年-2020年待开业的商场主要位于北京近郊。

12月12日,乐居财经研究院独家发布《2019年中国内地商业地产综合实力TOP10》榜单,榜单显示,2019年,商业地产行业整体运行显现出了调整态势,尤其是内地商业地产十强公司的整体经营表现优于行业大势。十强商业地产公司包括大悦城控股、大连万达商业管理集团股份有限公司、印力集团、华润置地、宝龙地产等。虽然在开发、运营、管理和退出等各个环节,港资房企仍旧是内地企业学习的榜样;但在新一轮的数字化转型过程中,上述内地企业与“榜样们”的整体差距在明显缩小,颠覆传统商业的基础和机遇的背后是庞大的消费力和品牌力在做支撑,踩着点进行战略布局的企业赢得的不仅是未来的市场份额,更是向百年企业、世界品牌的目标又靠近了一大步。

万达集团的第四次战略转型,就是全面地轻资产化并进一步整合现有资源,万达文化产业集团除财务预算外,都不再进行业务管理。商业规划院则直接并入了 文旅规划院。

此外,一线城市主要通过收并购改造获取优质项目,大悦城、龙湖、万科均如此。如今年9月开业的上海华泾天街项目则是龙湖商业在上海的首个“收并购”项目,2020年这种项目会更多。

1、大悦城控股孕育而生,引领中国时尚潮流

万达还调整了商业地产项目公司管理架构,北京、上海、广州、天津、成都、重庆、南京、杭州等重点城市设立城市公司,不符合设立城市公司条件的项目公司,由商业地产项目管理中心直管。

这种情况下,top10 的主流房企如华润、大悦城、龙湖因为有资金实力且布局早,渐成商业强者,行业聚合度越来越高。

2019年,世界500强——中粮集团将大悦城地产和中粮地产合并成立“大悦城控股”,至此中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台孕育而生,重点将文化创意与商业进行了跨界结合。其总资产达到1700亿元,注册资本由原来的约18亿变成约39亿人民币,调整后的大悦城品牌价值大幅提升。2019年大悦城控股表现不俗,1至9月营业收入同比大增68.28%。大悦城也是全国率先引入刷脸支付等智能应用的购物中心。从运营效率来看,2019年大悦城平均出租率在92%以上。其旗下商业项目均定位于消费能力较强的年轻群体,且集中于北京、上海、天津等城市的核心板块,新开业的西安大悦城出租率更是高达99%。

万达城市公司辖区内项目数量超过10个的,编制31人。项目8—9个,编制25人。辖区内项目6—7个,编制19人。辖区内项目4—5个,编制17人。

图片来源:中指院

被誉为“中国时尚青年代言人”的大悦城,正在从中国城市地标向世界城市地标迈进。大悦城控股荣获2019年中国内地商业地产综合实力TOP1。

图片 7图片 8“差异化”与“专业运营者角色”一直被业内看成是上海来福士常年人气旺盛的“杀手锏”。来福士品牌口号从“城中之城”转变为“乐享其城”,背后则是聚焦点的转化,即从“建筑”物理属性转变到对“人”的关注。2.0版来福士在建筑设计上较之前也有“进阶”,“体量都很大,建筑难度也更高,更具人文精神”。

另外已有商业项目的升级改造近年更加频繁,恒隆、大悦城、北京SKP等近几年都在定期升级更新,据大悦城控股董事长周政的观察,原本相对成功的购物中心在升级后继续保持优势地位,而原本就在竞争中处于不利地位的购物中心则几乎难以通过硬件或者设施的升级来获取优势地位。

2、万达左手收缩战线,右手提速开店,万达广场突破300家

凯德按消费需求的升级去确定引入哪些品牌和划分不同业态占比,品牌更新的速度也比以前快。同时,进一步加码轻资产,凯德将长期运营管理项目,合同期至少10年,还为业主和投资者做好退出机制。

整体来看,扩规模和补短板策略下,行业的集中度会越来越高,你家房企能否成为行业排头兵,关键在于2020年及以后,能否在这两方面依旧保持优秀。

营业规模可以说是衡量一家房企运营能力的基础指标。2019年,万达集团的表现依旧十分抢眼,虽然从核心干将的出走,到打包出让万达百货,再到巨额投资王健林家乡……这一年万达集团没停止“付出”。但作为公司核心竞争力的万达广场没有“掉链子”,11月29日第300座万达广场正式开业,年底继续冲刺323座。万达集团从2000年开始转型商业中心建设运营。从第1座万达广场到第100座万达广场用了15年,从第100座万达广场到第300座万达广场只用了5年。

2017年上半年,华润的综合营业额为港币352.6亿元,同比下降21%。运营的投资物业面积达574万方,其中,已开业万象城有13个,五彩城/万象汇8个,其他购物中心2个。

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王健林曾公开表示,万达广场不达到90%以上的出租率都是失败的。力争稳住90%以上的出租率、持续创造高质量就业岗位,万达未来的挑战与机遇共存。转型再出发,万达集团荣获2019年中国内地商业地产综合实力TOP2。

图片 9毫无疑问,今年上半年租金位居首位的是深圳万象城,4.5亿人民币。位居第二、三名的分别是:沈阳万象城 2.45亿人民币、南宁万象城2.31亿人民币。

发展模式:

3.印力集团搭上万科顺风车,抢先推出购物中心类REITs

抛开去年新开业项目,租金收入涨幅最高的是青岛万象城同比增长35.7%。其次,分别是成都万象城租金收入增长31.4%、合肥万象城租金收入增长22.4%。

轻资产项目会越来越多

在加入万科麾下两年后,印力集团的资产证券化快速进阶,2019年4月抢先推出了购物中心类REITs,在深交所挂牌。与此前的类REITs不同,这款产品无强增信、并以购物中心物业净租金现金流超额覆盖优先级,真正实现了“资产支持”的证券化。

今年上半年,西安西咸万象城开业。今年下半年,深圳万象天地、上海万象城、北京密云万象汇、泰州万象城4个购物中心计划开业。

旭辉林中在中城联盟论坛年会上表示,企业在不同的阶段要选择不同的增长模式。

2019年印力公布的管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米。其中,印力集团管理资产110个,已开业面积为643万平方米,购物中心的整体出租率达到97%。作为万科的主要商业平台,印力集团在年初完成收购凯德资产包后,通过资产证券化提速向中国“数一数二”商业地产公司的目标前进。

2017年上半年,大悦城地产营业收入总额约为48.14亿元,增长72.5%,大悦城租金收入为11.62亿元,增长10.7%。基于科技化、便利化、人性化、体验化的未来商业,及新中产的崛起、消费升级,大悦城正展现出非凡潜力。

就商业地产行业来看,经过几十年的摸索,如今还处于高速发展期,先做大后做强是最佳选择。

4、稳健公司发展提速,华润、龙湖、宝龙等品牌价值再提升

年中,39岁的周鹏接替周政的总经理一职。周鹏说,大悦城要做重度运营者,即内容为王、运营为王。

但众所周知,商业项目投资周期长,耗费资金量大,在银根趋紧的金融环境下,做大显得很难,做轻成为一条捷径。

数年前,将商业地产从集团地产开发业务中剥离出来的房企,在2019年开始陆续有所收获。

图片 10目前,西单大悦城租金收入高达3.3亿元,平均租金为37元/天/方,这两年的特色品牌调整 场景打造的战略获得成功,西单大悦城首个主题街区“样街”即将开业;朝阳大悦城的租金为2.93亿元,平均租金为14.1元/天/方。

以万达为例, 2018年开业的万达广场中,新发展的58个万达广场中,轻资产达50个。2019年开业的43个万达广场中,29个是轻资产项目。在建的133个项目中,107个是轻资产项目。

华润置地宣布,2019前10月其投资物业实现租金收入约100.5亿元,同比增长30.1%,提前达成百亿租金收入目标。据监测显示,至2020年底,华润在营购物中心总数将达到81间,2021年以后还有22间购物中心会陆续开业。

成都大悦城已渐渐获得影响力,又通过一系列的优化品牌组合,上半年销售额大增61.6%,租金收入同比提升30.8%;上海静安大悦城、烟台大悦城的销售额与租金收入均实现两位数增长。

同样“以慢示人”的大悦城,11年做了11个项目。今年四月其副总姚长林表示未来3-5年持有性项目将超过50个。为何有如此底气?因为大悦城正在转型为轻型资产管理商。

既往坚持稳步投资持有物业的战略另一家典型房企是龙湖集团。其投资物业主要为商场,分为一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截至2018年,集团累计开业商场数量29个,整体出租率97.4%。2019年新增购物中心11家,龙湖天街成为全国驰名商标。

大悦城刚刚还宣布与两家机构投资者的附属公司共同成立境内、外并购基金,初步投资金额约为人民币114亿元,GIC再次重仓。但,一个超百亿元的资金包,并没有拉升起大悦城地产的股价,在1.19港元附近徘徊。

如何做轻?万达是凭借其自有品牌优势和运营能力,和“有钱没地”、“有钱有地”类企业合作,输出一整套运营管理能力。而大悦城则是凭借其强势的运营能力,和私募基金合作,收购一些有潜力的存量改造成商业体。

由红星地产剥离出来的商业集团——爱琴海商业集团,2018年总签约项目近50个,总管理面积突破500万㎡;2019年前9月,爱琴海运营项目已经突破“20 ”,并在2019年推出爱琴海购物公园及爱琴海购物公园奥特莱斯,作为第二条产品线加持购物中心运营。

九龙仓刚刚完成了世纪大重组,成功分拆2300亿港元香港六大明星物业,整个会德丰集团估值将实现最大化。半年报显示,九龙仓上半年度盈利同比增长22%至72.71亿港元,商场零售销售额增加4%至港币66.81亿元,营业盈利增加4%至港币59.42亿元。

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此外,宝龙地产12月6日发布公告称,宝龙商业上市及买卖获上市委员会批准。于2019年6月30日,宝龙商业住宅物业管理服务分部下有44处在管物业。2019年前4月宝龙商业收入达到5亿元,期内纯利为5488万元。此前有披露,未来三年,宝龙地产一共会有64家商场开业,将商业地产专业化和规模化提升到公司战略高度。

图片 11九龙仓在香港市场的表现要好于预期。海港城收入增长4%至港币46.56亿元,营业盈利则增长5%至港币41.62亿元。时代广场收入下跌1%。荷里活广收入上升6%至港币2.87亿元。

行业人才需求:

5、商业地产界的“黑马”,新城、苏宁与弘阳首当其冲

内地市场成为九龙仓的核心增长点。成都国际金融中心,商场收入增长18%至3.67亿元,租户销售额大幅上升30%,人流则增加22%。成都时代•奥特莱斯:期内零售销售额稳步增长 11%。内地在建的重庆国金中心、长沙国金中心,都将在未来半年内开业。

千万年薪亟求高管,行业人才稀缺

素有“小万达”之称新城控股在2019年遇上“多事之秋”,但其在商业地产的发展势头没有减弱。截至10月25日,新城控股累计开业商场已达51座。新城控股全年计划开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。按照其规划,到2020年,将实现100座吾悦广场开业。

2017年上半年,嘉里实现营业额177.42亿港币。其中,在内地的营业额为71.17亿港币,同比增长48%。嘉里在内地的投资物业面积共68.7万方,与太古一样骨子里的慢功夫。

规模快速扩张,人才队伍跟不上,很容易掉链子。且利用做轻扩规模,对运营能力的要求更是一点不宽松,因为没有优秀的运营能力、资本运作能力,你根本玩不起来轻资产,更别提扩规模。

作为苏宁控股集团旗下大型综合房地产开发运营集团,苏宁置业已然成为苏宁旗下不可或缺的主流业务之一。苏宁置业独创6S 智慧人居体系,持续创新赢得增长红利。在商业地产领域,苏宁置业目前已形成“苏宁广场”“苏宁生活广场”两大系列产品,以及复合型智慧商业之城苏宁睿城。2019年,苏宁置业在全国布局40座首席商业综合体,储备了80余座苏宁广场在建项目。按照规划,苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店和50个大型购物广场中心。

图片 12上半年,上海静安嘉里中心商场出租率从去年的96%升为98%,正去主力店增加大众快时尚及特色餐厅以增收。上海浦东嘉里城出租率为98%,成功进入三家特色餐饮。一线城市,仅北京嘉里中心,出租率略有下降。

有新入局者更是花千万年薪挖人!而据Wind数据显示,2018年,上市房企TOP30高管里面,年薪超过千万仅为30个,约占总数的20%,可见市场渴求商业人才,同时人才也稀缺。

2018年上市的弘阳集团,赢在了“地产 商业”的双轮驱动战略。2019年的弘阳商业进入中国商业地产品牌的“第一梯队”。弘阳商业的经营业态已经拓展到了购物中心、家居商场、游乐园等。其中,弘阳广场和弘阳家居是其主打的两条产品线。2019年目标是确保40家店,并挑战50家。

杭州嘉里中心出租率达93%,半年提升了8%,商场的餐饮、配套服务人气较旺,零售类品牌仍需一段时间培养。天津嘉里中心受制于地段,出租率则是下降了5%。

对厉害的商业操盘手,千万并不高,因为商业一旦做好,就是一棵摇钱树,千亿租金都不是梦。高薪之外,还需辅之于有效的激励措施如股权激励,否则很难挖得到行业大咖。

6.商业地产“轻”与“重”并行渐成趋势团队实力与商业创新撑起核心竞争力

龙湖地产2017上半年核心净利润28.4亿元,增长18.6%,营业额比上年同期增长1.2%,达到人民币185.9亿元。龙湖已开业物业面积为208万方,出租率达94.7%,租金收入增长28.8%,达到了11.4亿元。

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地产行业是从重资产模式起步的,互联网的赋能给整个行业带来新的启示,尤其在商业地产领域开始有了品牌输出的尝试,有了“试水”轻资产的举措。

图片 1313个天街中,租金增长在10%以上的过半,特别是重庆时代广场天街二期增长了32.8%,北京长楹天街增长了25.7%,租金收益率最高的是重庆北城天街、重庆西城天街、北京长楹天街。

行业消费动向:

一个重资产行业做轻资产是有些被动的,失去了好的位置已经开发殆尽,重资产的路就遇上了瓶颈;但轻资产模式存在许多现实因素的制约,如果没有对自身能力做针对性评估与梳理,经验的时长及管理规模的大小,可能都不会成为做好轻资产的充分条件。

天街系列的整体表现要远好于龙湖的社区mall。在龙湖12个的社区mall中,租金下滑的有3个,过半略微增长,一枝独秀的是两个西安的项目。

高端消费回流

经历了几轮磨合,包括万达、印力、爱琴海、华润等在内的实力商业地产企业,明确了“轻”与“重”并举的战略思路,提速了在商业地产上的布局。其中万达明确宣布在2020年计划开业的50个购物中心中,轻资产运营的项目占比将达到37个,在建的133个万达广场中,107个是“轻资产”项目。公开资料显示,2018年底华润有管理输出购物中心项目25个,其中在营项目17个,储备项目8个。

王石时代远去,郁亮时代开启。这6个月,万科共实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.82%;销售面积1868.5万平方米,同比上涨32.61%。新增项目方面于6月则达20个,前6个月里,万科新增项目已超93个。成功整合旗下商业地产业务,成为未来重点发展部分之一。

贝恩公司的报告显示,2018年中国消费者在国内的奢侈品消费已达1700亿元人民币,内地消费比例已提升到27%,预计到2025年将达到50%。高端消费回流内地,正在慢慢变成现实,此外国内高端消费群体呈现低龄化趋势。

购物中心本质也是平台,是提供各个品牌与消费者之间的联系的平台。互联网给了房企和消费者多元链接的方式和机会,正如“大悦城”已发展成为品牌的商业综合体平台,重点将文化创意与商业进行了跨界结合,加之其官方微信轻应用、O2O平台,整合线上线下资源,起到营销宣传、消费引导、完善客户数据体系等多重作用。因此,也牢牢抓住了当代青年人的喜好。

图片 14万科的这三层管理架构,第一层是集团总部;第二层是集团总部下面的4个区域本部,作为派出机构;第三层是按照城市设置公司。

数据来源:文献分析 贝恩分析

在上千家房企跑出来的内地实力房企,虽然不如港企有着多年积累的组织运营经验,但已经都有了独具特色的代表作品,甚至是当下中国的网红“打卡地”。这其中,除了有卓越的企业领导力,专业团队和商业创新能力成为当仁不让的核心竞争力。

截至目前,万科印力旗下的购物中心商业建面达400万平方米,包括上海七宝万科广场、北京住总万科广场、深圳龙岗万科广场等8个万科广场系列项目,以及杭州古墩印象城、杭州西溪印象城、南宁印象城等20个印象城系列项目。社区商业建面达110万平方米,项目数量41个。

高端消费的回流,直接受益的就是国内的高端购物中心。

万科已与专业投资机构招商银行旗下两全资附属公司共同设立两支商业地产投资基金,万科商业轻资产化就是拿着50亿撬动129亿基金对接42个项目。万科设立的两支基金的合作期限长达20年,在业内均属罕见,这显示出万科做大商业地产的野心。

这种优势已在恒隆、太古、北京SKP、南京德基广场的业绩中有了体现,2018年北京SKP和德基广场的年销售额均破百亿。

印力最新披露的领导团队共有10人,其中印力老员工占7席,万科方面则占3席。包括付凯出任高级副总裁,他曾历任广州、北京万科副总经理,南京万科总经理等,现按顺序排在第二位;上海万科商用事业部总经理、上海万科商业资产管理中心总经理叶挺出任副总裁、上海城市商业公司总经理;担任北京商管公司董事总经理张媛出任北京城市商业公司总经理。

商场销售额大丰收,利于增加商场租金收入及提升商场资产价值,可谓诱惑满满。而现在一些苦于同质化严重的商场,在定位上可根据自身实力好好把握这一发展红利。

2017年上半年新城营业额约为114.28亿元,同比增加22.8%。让人惊叹的是,租金收入约为2.08亿元,大幅增长58.2%。

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新城最赚钱的依旧是大本营常州的两个商场。位于张家港、海口及金坛的吾悦广场表现也相当不错。

消费群体:

2017年上半年,新城2座吾悦广场实现开业,下半年则将有8座吾悦广场陆续开业。到2020年,新城开业及在建的吾悦广场将超过100个。新城控股在建及拟建的新城吾悦广场达到33座,并计划下半年新开工项目49个。

00后渐成消费主力

总之,太古的旗下的mall正调整出新竞争力,运营制胜;恒隆则低估了内地消费者的需求,业绩小惨;越来越轻资产的万达依旧快速推进,但核心竞争力已不如过往;万达及嘉里中规中矩;凯德上半年大爆发,重压内地;九龙仓内地掘金;大悦城、龙湖及万科正快速崛起。

他们还能影响父母消费观念

上半年只是开始,2017年中国商业地产注定要在沉淀后,迎来全面的爆发...

无论是在一些网红饮品店、火锅店还是烧烤店,你会发现身边突然多了一群开黑吃鸡的00后小朋友。当你疑惑自己这个年龄还在苦哈哈学习时,他们已经进出各类消费场所了,不得不说他们的消费能力令人佩服。

转自地产与商业

而在《2019腾讯00后研究报告》中得知, 00后对金钱的获得和支配有自己的想法,而且18%的00后认为其对父母的消费观点影响强于父母对自己的影响。

本文由「华尔街俱乐部」推荐,敬请关注公众号: wallstreetclub

图片来源:《2019腾讯00后研究报告》

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且绝大多数00后再选择商品时,会优先选择或者不排斥国货,相对而言,男生、年龄较小、三四线的00后更倾向于选择国货。

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商场空间设计:

策展型零售渐渐风靡

成为狙击人流的硬核武器

今年双十一依旧购物凶猛, 1分36秒就火速破100亿,这相当于德基广场2018全年的销售额。

线上强压一直在,线下的破局尝试也没有停过,而体验一直是破局的关键词。整体来看,目前很多购物中心只是一味增加餐饮业态,儿童业态仓皇应对。但是一直忘了网购不过是线下店在线上的呈现,品牌差异化没法打,线下店铺陈列却可以大做文章。

有一些商场如TX淮海利用策展型店铺,打出了差异牌,具体做法即将每一个品牌商铺以策展思维贯穿到消费者的体验全过程。那究竟策展什么了,即当代年轻人最为感兴趣的话题和文化。而年轻人的爱好在不断变化,商场就需要永远追逐。

当年青年的关键词

如何实现,简单讲就是将最新潮流文化或者热门话题以展览的形式,在品牌商铺中呈现。譬如策展型商店的佼佼者眼镜品牌Gentle Monster,他们的各地旗舰店,每隔21天换一次店铺,用不同的主题的艺术装置,给消费者带来一种新型购物体验。

以其在伦敦的“功夫”主题店为例,讲述了外星人在地球上看到了功夫之后变成功夫狂热粉丝的故事。

Gentle Monster在各地的店铺内景

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商场招商:

C端客户越来越重要

大悦城周政在中城联盟的论坛上提出,商场招商时一定是先有客户,再有商户。购物中心的租金收入虽然是店家销售额的比例抽成,但这绝对不仅仅是个B2B的生意,因为店家的销售额也是由流量、时间、每小时消费率、客单价组成,而这些都是由C端消费者带来。

所以现如今做招商,一定要先把C端研究透,由C端选商户,不是由商户找C端。选择了C端的喜欢的品牌,那么销售额就有了一定的保障。如何研究C端的消费爱好,利用好大数据至关重要。

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商场技术应用:

需重点关注5G

11月底召开的世界5G大会开幕式上,中国广电董事长正式宣布5G时间表。2019年获得牌照,拟于2020年正式商用,而一大批购物中心已抢跑5G这一全新赛道。

比如2019年5月8日,万达和腾讯联手打造的全国首个“智慧广场”试点落地;6月5日,新鸿基旗下的SmarTone预计投入数十亿港元,发展世界级的5G网络,并优先在新鸿基旗下商场和投资物业。

那么究竟5G能为商业带来什么了?

总体来说,5G时代万物互联,商场的一切都变成了在线的状态,这意味着什么?

以往云计算、大数据、人工智能因数据传输速度的原因无法发挥最大效用,而现如今随着5G成长,将真正实现价值,衍生出人脸识别、消费者大数据、云服务和智能客服系统等。

智能客服系统能提升购物中心的管理效能提升服务能力,降低能耗,而消费者大数据和云服务则推动购物中心成为平台企业,提升精准营销能力。

首先,购物中心中的所有实物,包括座椅、垃圾桶、电梯、照明等硬件设施都将连接上网络。

譬如华润城对喷泉、音乐、照明灯等场景一切智能化,商场能够清楚的知道华润城哪个区域人群集中,哪个区域需要疏导。同时根据人流的多少,自动控制喷泉、照明、音量。极大的降低能耗,节省运营成本。

其次现在很多商场里面都有各种各样的人脸识别,可以准确识别出消费者在店铺里停留的时间、热点、购物偏好,而随着5G的到来,高清摄像头除了拍摄之外,还能进行边缘计算,即在摄像头里面,这个消费者有没有吃这个菜,夹了几筷子,多长时间吃完。那么下次商场看到这个消费者之后,就会推荐给他喜欢的菜。

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商场营销:

商业美陈将成为常规营销动作

线上店一般通过各类眼花缭乱、算到怀疑人生的节日优惠券让你买到欲罢不能。而线下店如购物中心则依赖天然的浸入感,将节日元素揉进购物场景,并配合一些折扣活动,带一波购物节奏,冲击业绩。

购物中心节日造势中,最有效的节奏利器便是美陈,即利用光线、造型和材料组合成的美术陈列品,将这些陈列品打造成网红景观,吸引客流,从而增加消费的可能性。

但是现如今虽着个性化这类美陈不再是重大节日的“专利”,而是成为一个常规化操作。

随着美陈活动越来越常规化,最终比拼的就是创意,和品牌合作,寻找IP做美陈,抓住每一个可利用的仪式感作为创意的起点。

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商场服务细节:

卫生间也有一些小趋势

同质化问题让很多购物中心头疼不已,无从下手。其实在硬件设施趋于一致的现实中,从商场服务细节出手,比拼谁做的最贴心,最用心。

其中卫生间是很重要的点,一个贴心、有创意卫生间,会在消费者记忆中占据重要位置。

做得好的卫生间还能引流。

比如成都天府大道银泰in99,商场每一层的厕所都长得不一样,其中最出名的是商场5楼的绿色系厕所,线条流畅蔓延,现代感十足,简直想一直待在厕所,引得消费者在某书上分享各种拍照打卡攻略。

银泰in99绿色系厕所

除了外观,需求始终是敏感点。

首先就温度而言,需要格外注意。如侨福芳草地的厕所温度比外面低2~3摄氏度,这样就不会产生异味。且每一个隔间里,洗手池、洗手液、擦手纸、厕纸、化妆镜等一应俱全,超级nice!针对老年人起身不方便还设置了扶手。

侨福芳草地卫生间一应俱全

其次要关注特殊人群,从提供方便到关注纵深需求。譬如母婴室已经是商场标配,但是现如今竞争的重点,在于如何在一间小小的母婴室/特殊人群休息室内体现更多的人文关怀。

比如母婴室除了能为妈妈们解决哺乳、换尿布、哄睡等刚需难题,更要为她们疏解疲劳和压力,实现心情放松愉悦。

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